Der Traum vom Eigenheim ist für viele Menschen in Deutschland inzwischen kaum noch erreichbar. Explodierte Kaufpreise, hohe Zinsen, fehlende Förderprogramme. Wer trotzdem in Immobilien investieren will hat eine Alternative die in den USA und Großbritannien seit Jahrzehnten etabliert ist und hierzulande kaum jemand kennt.
Was ist ein REIT?
REIT steht für Real Estate Investment Trust. Auf Deutsch: ein börsennotiertes Unternehmen das in Immobilien investiert, diese verwaltet und die Erträge daraus an seine Aktionäre ausschüttet.
Das Besondere: REITs sind gesetzlich verpflichtet mindestens 90% ihrer steuerpflichtigen Gewinne als Dividende auszuschütten. Das ist keine freiwillige Entscheidung des Managements sondern eine regulatorische Pflicht. Im Gegenzug zahlen die Unternehmen selbst kaum oder keine Körperschaftsteuer. Das Ergebnis: außergewöhnlich hohe Dividendenrenditen die klassische Aktien selten erreichen.
Für Dividendeninvestoren und Einkommensinvestoren sind REITs deshalb besonders interessant. Sie liefern verlässlichen Cashflow aus realen Vermögenswerten, ohne dass man selbst Vermieter sein muss.
Immobilien für jeden ab einem Euro
Was REITs besonders macht ist die niedrige Einstiegshürde. Wer in eine Eigentumswohnung investieren will braucht Eigenkapital, einen Kredit, einen Notar und jahrzehntelange Geduld. Wer in einen REIT investieren will braucht ein Depot und einen Sparplan ab einem Euro.
Und statt eine einzige Wohnung in einer einzigen Stadt zu besitzen streut man das Kapital automatisch auf hunderte oder tausende Immobilien, verschiedene Mieter, verschiedene Branchen und oft verschiedene Länder. Realty Income zum Beispiel hält über 15.500 Immobilien mit einer Belegungsquote von 98,9%, verteilt auf über 1.700 verschiedene Mieter aus 92 unterschiedlichen Branchen, in den USA und Europa. Das ist eine Diversifikation die kein Privatanleger mit einer Eigentumswohnung erreicht.
Man muss sich nicht verschulden. Man muss sich um nichts kümmern. Und man kann jederzeit kaufen oder verkaufen, so wie jede andere Aktie.
Tägliche Handelbarkeit
Das ist ein wichtiger Punkt der oft übersehen wird. Eine Eigentumswohnung schwankt zwar auch im Wert, aber die wenigsten schauen täglich nach was sie wert ist. REITs werden täglich an der Börse gehandelt und können entsprechende Kursschwankungen zeigen.
Das kann nervenaufreibend sein wenn der Markt dreht. Es bedeutet aber auch dass man jederzeit flexibel reagieren kann, ohne Notar, ohne Monate langen Verkaufsprozess. Wer mit täglichen Kursbewegungen nicht umgehen kann sollte das im Hinterkopf behalten.
Die Sektoren
REITs gibt es für nahezu jeden Immobilienbereich. Das ist einer der unterschätzten Vorteile der Anlageklasse.
Klassische Mietwohnungen, Bürogebäude und Einkaufszentren sind nur der Anfang. Daneben gibt es REITs für Logistikzentren und Lagerhallen, für Pflegeheime und Seniorenresidenzen, für Rechenzentren und KI-Infrastruktur, für Self-Storage-Anlagen, für Casinos und Entertainment-Immobilien, für Biotech-Labore und Life-Science-Gebäude, für Funktürme und Mobilfunkmasten, und sogar für Ackerland und Forstwirtschaft.
Wer als Dividendeninvestor ein Portfolio aufbauen will hat mit REITs die Möglichkeit Sektoren abzubilden die über klassische Dividendenaktien kaum zugänglich sind.
REITs und Zinsen
Ein Punkt der unbedingt verstanden werden muss: REITs reagieren sensibel auf Zinsveränderungen.
Das Geschäftsmodell basiert darauf sich günstig Kapital zu leihen um damit Immobilien zu kaufen und weiterzuwachsen. In Niedrigzinsphasen funktioniert das hervorragend, die Finanzierungskosten sind gering, die Margen hoch, die Bewertungen steigen. In Hochzinsphasen dreht sich das um: höhere Finanzierungskosten drücken die Gewinne, Immobilienbewertungen fallen, und Anleger finden Anleihen plötzlich attraktiver als Dividendenaktien.
Genau das haben wir von 2022 bis 2024 erlebt. Die Zinswende der Zentralbanken hat REITs weltweit unter Druck gesetzt, auch in meinem eigenen Depot. In Europa hat die EZB die Zinsen inzwischen gesenkt, in den USA sind sie aber weiterhin auf erhöhtem Niveau. Viele REITs leiden nach wie vor unter diesem Umfeld. Das kann aber auch eine Chance sein: Wer jetzt einsteigt kauft möglicherweise zu günstigeren Bewertungen als in der Niedrigzinsphase.
REITs sind gesetzlich verpflichtet mindestens 90% ihrer Gewinne als Dividende auszuschütten. Das ist keine freiwillige Entscheidung sondern regulatorische Pflicht.
Durch die Ausschüttungspflicht und den Steuervorteil auf Unternehmensebene erzielen REITs oft deutlich höhere Dividendenrenditen als klassische Aktien.
REITs werden täglich an der Börse gehandelt. Kauf und Verkauf funktionieren wie bei jeder anderen Aktie, jederzeit und ohne Notar.
Per Sparplan ist ein Einstieg ab einem Euro möglich. Kein Eigenkapital, kein Kredit, kein Verwaltungsaufwand als Vermieter.
Ein einziger REIT kann hunderte oder tausende Immobilien in verschiedenen Ländern und Branchen halten. Keine Klumpenrisiken wie bei einer einzelnen Eigentumswohnung.
REITs reagieren sensibel auf Zinsveränderungen. Steigende Zinsen belasten das Geschäftsmodell, sinkende Zinsen wirken als Rückenwind für Bewertungen und Dividenden.
Keine Anlageberatung. Angaben ohne Gewähr.
Offene Immobilienfonds und Immobilien-ETFs: Der Unterschied
In Deutschland investieren viele Menschen über ihre Hausbank in offene Immobilienfonds. Das ist eine andere Konstruktion. Offene Immobilienfonds sind keine Aktien sondern Investmentfonds die direkt Immobilien halten. Sie haben keine börsentägliche Handelbarkeit, in Krisenzeiten können sie die Rückgabe von Anteilen einschränken oder aussetzen. Die Ausgabeaufschläge bei Bankvertrieb liegen oft bei 5%.
Steuerlich gibt es eine Teilfreistellung: Bei Immobilienfonds mit überwiegend deutschen Immobilien sind 60% der Erträge steuerfrei, bei überwiegend ausländischen Immobilien sogar 80%.
Immobilien-ETFs sind börsengehandelte Indexfonds die einen Immobilienindex nachbilden. In diesen ETFs sind in der Regel REITs und Immobilienaktien enthalten. Da es sich steuerlich überwiegend um Aktien handelt gilt hier nur die normale Aktien-Teilfreistellung von 30%, nicht die höhere Immobilienfonds-Teilfreistellung.
Mir gefällt kein bestehender Immobilien-ETF so gut dass ich ihn für meinen Anwendungsfall überzeugend finde. Deshalb haben wir im Community Depot eine eigene Auswahl an REITs zusammengestellt.
Deutsche REITs: Ein Sonderfall
In Deutschland gibt es aktuell nur fünf zugelassene G-REITs, und das Modell ist stark eingeschränkt. Deutsche G-REITs dürfen nicht in Wohnimmobilien investieren, was den größten und interessantesten Immobilienbereich komplett ausschließt.
Wichtig zu wissen: Vonovia und Deutsche Wohnen, die beiden größten deutschen Wohnimmobilienkonzerne, sind trotz ihres Geschäftsmodells keine REITs sondern normale Immobilienaktiengesellschaften. Sie unterliegen nicht der 90%-Ausschüttungspflicht und genießen auch nicht die entsprechenden Steuervorteile. Der deutsche REIT-Markt ist unterentwickelt und laut Börsen-Zeitung droht das Modell hierzulande sogar auszusterben.
Wer wirklich in REITs investieren will schaut besser ins Ausland, vor allem in die USA wo der Markt am größten und liquidesten ist.
Unsere REIT-Auswahl (Community Depot)
Im Community Depot haben wir bewusst REITs aus verschiedenen Ländern und Sektoren ausgewählt um geografisch und thematisch breit aufgestellt zu sein. Hier ist was drin ist und warum:
Realty Income (USA): Der Klassiker unter den Dividenden-REITs. Monatliche Ausschüttung, über 15.500 Immobilien, 98,9% Belegung, 92 verschiedene Branchen. Triple-Net-Leases bedeuten dass die Mieter für Betriebskosten, Versicherungen und Instandhaltung selbst aufkommen.
VICI Properties (USA): Einer der interessantesten REITs die es gibt. VICI besitzt Casino- und Entertainment-Immobilien in den USA, darunter das Caesars Palace und MGM Grand in Las Vegas. Die Mieter zahlen langfristige Triple-Net-Mieten, die Belegungsquote liegt bei nahezu 100%. Casinos können zwar pleite gehen, die Immobilien selbst bleiben.
Prologis (USA/weltweit): Der weltgrößte Logistik-REIT. Lagerhallen und Distributionszentren an strategischen Standorten in über 19 Ländern. E-Commerce und globale Lieferketten als struktureller Rückenwind.
Aedifica (Belgien): Ein europäischer REIT mit einem Thema das demografisch kaum zu schlagen ist: Seniorenimmobilien und Pflegeheime. 618 Standorte in Belgien, Deutschland, den Niederlanden, Großbritannien, Finnland und Schweden. Die alternde Bevölkerung Westeuropas sorgt strukturell für wachsende Nachfrage.
Mapletree Industrial Trust (Singapur): Industrieimmobilien und Rechenzentren in Singapur, Nordamerika und Japan. 136 Immobilien mit 8,3 Milliarden SGD verwaltetem Vermögen. Der Datencenter-Anteil macht ihn zu einem indirekten KI-Infrastruktur-Play.
Alexandria Real Estate (USA): Meine schlechteste Position mit aktuell rund minus 40%. Alexandria spezialisiert sich auf Life-Science- und Biotech-Immobilien, also Labore und Forschungsgebäude für Pharmaunternehmen. Das Thema ist langfristig interessant, aber die Zinswende hat diese zinssensitive Nische besonders hart getroffen. Alexandria wurde lange als Turnaround-Kandidat gehandelt, ob und wann dieser kommt ist offen. Ich verkaufe nicht, aber nachkaufen würde ich hier aktuell auch nicht.
Das Depot ist hier öffentlich einsehbar.
Meine Einschätzung
REITs sind für mich eine echte Bereicherung im Dividendenportfolio. Sie liefern verlässlichen Cashflow aus realen Vermögenswerten, ermöglichen Diversifikation in Sektoren die über klassische Aktien kaum zugänglich sind, und das alles ohne Kredit, ohne Vermieterärger und ab einem Euro Einstieg.
Gleichzeitig sind sie kein Selbstläufer. Die Zinssensitivität ist real, wie die letzten Jahre gezeigt haben. Und nicht jeder REIT ist gleich gut, wie meine Alexandria-Position deutlich macht.
Als Beimischung im Dividendenportfolio, kombiniert mit klassischen Dividendenaktien und ETFs, halte ich REITs für eine der attraktivsten Anlageklassen die Privatanleger oft unterschätzen.
Ob REITs die bessere Wahl sind als eine selbst vermietete Immobilie schauen wir uns in einem eigenen Artikel an.
Mein Weg zum Investieren begann nicht mit einem Börsenbuch – sondern mit Frust. Als ich anfing, die Empfehlungen meines Bankberaters zu hinterfragen, merkte ich: Es geht deutlich besser. Ich komme aus der Werkstatt, nicht aus dem Finanzumfeld – und ich weiß wie es ist, mit einem normalen Gehalt langfristig Vermögen aufzubauen. Hier teile ich was ich gelernt habe.
Keine Anlage- oder Steuerberatung. Keine Handlungsempfehlung. Alle Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr. Das ist meine persönliche Meinung.
Was ist ein REIT auf Deutsch erklärt?
REIT steht für Real Estate Investment Trust und ist ein börsennotiertes Unternehmen das in Immobilien investiert und die Erträge daraus an seine Aktionäre ausschüttet. REITs sind gesetzlich verpflichtet mindestens 90% ihrer Gewinne als Dividende auszuschütten, was zu überdurchschnittlich hohen Dividendenrenditen führt.
Wie kann ich in REITs investieren?
REITs werden an der Börse gehandelt wie normale Aktien. Du brauchst lediglich ein Depot bei einem Broker und kannst REITs direkt kaufen oder per Sparplan ab einem Euro besparen. Kein Eigenkapital, kein Kredit, kein Notar.
Warum schütten REITs so hohe Dividenden aus?
REITs sind gesetzlich verpflichtet mindestens 90% ihrer steuerpflichtigen Gewinne auszuschütten. Im Gegenzug zahlen sie selbst kaum Körperschaftsteuer. Diese Konstruktion macht hohe und regelmäßige Ausschüttungen strukturell möglich.
Sind REITs sicher?
REITs sind Aktien und unterliegen den üblichen Marktrisiken. Zusätzlich reagieren sie sensibel auf Zinsveränderungen, da ihr Geschäftsmodell auf günstiger Fremdfinanzierung basiert. Sie sind keine risikolosen Anleiheersätze sondern Immobilieninvestments mit täglicher Kursschwankung.
Was ist der Unterschied zwischen REITs und offenen Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds halten Immobilien direkt und sind nicht täglich handelbar. In Krisenzeiten können sie die Rückgabe von Anteilen einschränken. REITs sind börsengehandelt und jederzeit liquide. Steuerlich gelten für offene Immobilienfonds höhere Teilfreistellungen von 60 bis 80 Prozent, während bei Aktien und REIT-ETFs nur 30 Prozent gelten.